Mietrecht

Mietrecht – Urteile

 

Tierhaltung:
Kleintiere, zum Beispiel Hamster, Vögel, Fische oder Schildkröten, dürfen immer in der Wohnung gehalten werden. Niemand muss um Erlaubnis gefragt werden. (BGH VIII ZR 340/06).

Kinderwagen/Rollstuhl:
Kinderwagen oder Rollstuhl dürfen Mieter im Hausflur abstellen. Voraussetzung: die Mieter sind auf die "Parkmöglichkeit" angewiesen und der Hausflur ist ausreichend groß (BGH V ZR 46/06).

Rauchen:
In der eigenen Wohnung darf geraucht werden. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, verstößt nicht gegen den Mietvertrag und löst auch keine besonderen Schadensersatzansprüche aus. (BGH VIII ZR 124/05). Das gilt normalerweise auch für exessives Rauchen (BGH VIII ZR 37/07).

Kinder:
Wenn Kleinkinder in der Wohnung weinen, schreien, beim Spielen poltern oder hopsen, müssen Mitmieter diese Störung in der Regel hinnehmen. Gehen die Störungen über das übliche Maß hinaus, muss der Vermieter einschreiten. Kinder dürfen nicht von Stühlen oder Betten springen, die Wohnung ist kein Ersatz für einen Fußball- oder Spielplatz, und das Fahre mit Rollerskates in der Wohnung müssen Nachbarn nicht dulden (AG Celle 11 C 1768/01).

Zentralschlüssel:
Gibt der Mieter bei Vertragsende einen Wohnungszentralschlüssel nicht an den Vermieter zurück, und verlangt der Vermieter Kosten für eine neue Schließanlage als Schadensersatz, setzt dies unter anderem voraus, dass die Schließanlage wegen Missbrauchsgefahr tatsächlich ausgetauscht wurde. Eine abstrakte Schadensberechnung auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags kommt nicht in Betracht (AG Ludwigsburg 8 C 3212/09 WuM 2010, 355).

Dichtigkeitsprüfung:
Eine Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen in den Wohnungen, die in einem Zeitabstand von zwei Jahren vorgenommen wird, verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, und die Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der diesbezüglich eingestellten Kosten zu bereinigen. Fachverbandlich empfohlen wird ein Überprüfungsturnus von zwölf Jahren (AG Köln 223 C 260/7 WuM 2010, 384).

Kleinreparaturen:
Eine Kleinreparaturklausel, die die Kostentragung für die Bagatellschäden auf den Mieter verlagert, erfasst nur solchen Reparaturbedarf, auf dessen Entstehen der Mieter Einfluss hat. Hierzu zählt nicht die Verkalkung eines Wasserhahns (AG Gießen 40-M C 125/08 WuM 2010, 415).

Aufnahme des Lebensgefährten:
Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich die Erlaubnis zur Aufnahme seines Lebensgefährten in die Wohnung verlangen. Der Wunsch des Vermieters, das Haus zu verkaufen, steht dem nicht entgegen (AG Ludwigsburg 10 C 3187/07 WuM 2010, 420).

Wohnungsgröße:
Der Mieter hat das Recht, falls die zugesicherte Wohnungsgröße mehr als 10% kleiner ist als angegeben, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Ausserdem kann in diesem Fall der Mieter seine zuviel bezahlte Miete inklusive der zuviel bezahlten Nebenkosten der letzten 3 Jahre zurückfordern. (BGH Urteile: BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03; VIII ZR 44/03, VIII ZR 209/10 und VIII ZR 192/03). Doch Vorsicht: Steht im Mietvertrag, die Angabe zur Wohnungsgröße diene wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, dann kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als 10%, keine Rechte geltend machen. (BGH VIII ZR 306/09). Anm. d. Redaktion: Lassen Sie deshalb Ihre Wohnung von einem Unparteiischen ordnungsgemäß vermessen.

Gemeinsam mieten:
Wer zusammen mit Partner oder Freunden eine Wohnung mietet und dabei alle unterschreiben, kann auch nur gemeinsam wieder kündigen. Ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht kündigen. Tipp: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass an eine WG vermietet wird und die Mitglieder wechseln können.

Aufzugskosten:
Auch Mieter im Erdgeschoss können an den Kosten für den Aufzug beteiligt werden. Es spielt dabei keine Rolle, dass die Nutzung sinnlos ist. JEDOCH: Können Mieter ihre Wohnung mit dem Aufzug nicht erreichen…, müssen sie auch keine anteiligen Aufzugskosten zahlen (BGH VIII ZR 128/08).

Mietspiegel:
Miete darf nicht über Mietspiegel liegen.
Das Frankfurter Landgericht hat geurteilt, dass ein qualifizierter Mietspiegel nicht ohne Weiteres durch ein eingeholtes Sachverständigengutachten vom Vermieter ausgehebelt werden kann (Az.: 2-11 S 339/09). Damit lehnte das Gericht eine Klage eines Frankfurter Vermieters ab, der versucht hatte eine Miete über dem Mietspiegel anzusetzen. (Quelle: Lifego.de)

Betriebskosten bei Leerstand:
Der Vermieter trägt das Leeerstandsrisiko und muss die auf die Leerstände entfallenden Betriebskosten in voller Höhe selbst tragen. (AG Köln 210 C 165/07 WuM 2010,451)

Ausstattung auf eigene Kosten:
Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Wohnung wie Bad oder Sammelheizung, bleibt bei einer Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung, unberücksichtigt. (BGH VIII ZR 315/09 WuM 2010,569)

Rechtsanwaltskosten:
Der Mieter kann Kostenersatz vom Vermieter fordern, wenn er einen Rechtsanwalt einschaltet, um ein beharrliches Renovierungsverlangen des Vermieters abzuwehren, das einer vertraglichen Grundlage entbehrt. (LG Berlin 67 S 460/09 WuM 2010,561)

Erstattungsansprüche:
Mieter haben nach Ende Ihres Mietverhältnisses nur 6 Monate Zeit, zu prüfen, ob Sie Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen können. Danach sind ihre Ansprüche verjährt und können nicht mehr durchgesetzt werden.
Dies betrifft auch die Nebenkostenabrechnung. (Karlsruhe BGH VIII ZR 195/10)

Zahlungsverzug:
Zur formellen Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug ist es erforderlich und ausreichend, dass die Kündigungsbegründung erkennen lässt, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass dieser Rückstand als gesetzlicher Grund für die Kündigung herangezogen wird. (BGH VIII ZR 96/09 WuM 2010, 484)

Abrechnungsfehler:
Weist die Betriebskostenabrechnung formelle Fehler in einzelnen Positionen auf, berührt dies die Abrechnung im Übrigen nicht, wenn die jeweiligen Kosten unschwer herausgerechnet werden können. (BGH VIII ZR 46/10 WuM 2010, 741)

Zigarettenrauch:
Erhebliche Belästigungen durch Zigarettenrauch aus einer anderen Wohnung, die auf eine unzureichende Abdichtung von Versorgungsschächten zurückzuführen sind, stellen einen Mietmangel dar, der zur Mietminderung berechtigt. (AG Kerpen 110 C 212/09 WuM 2010, 764)

Verjährung:
Der Anspruch eines Mieters auf Beseitigung von Mängeln, kann NICHT verjähren. (BGH VIII ZR 104/09)

Mängelanzeige:
Die Miete darf erst gemindert werden, wenn der Vermieter über die Mängel informiert ist. Kürzt der Mieter die monatl. Miete, ohne vorher den Vermieter zu informieren, kann er fristlos gekündigt werden. (BGH VIII ZR 330/09)

Sonstige Kosten:
„Sonstige“ Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag eindeutig geregelt wird, welche Kosten konkret gemeint sind. „Sonstiges“ ist kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kostenarten. (BGH VIII ZR 167/03)

Renovierung:
Muss der Mieter laut Vertrag die Wohnung weiß streichen, ist das unwirksam und er muss gar nicht renovieren. (BGH VIII ZR 198/10)

Höhere Betriebskosten:
Höhere monatliche Betriebskosten kann der Vermieter nur auf Grundlage einer korrekten Abrechnung fordern. Ist diese fehlerhaft oder unvollständig, darf keine Erhöhung stattfinden. (BGH VIII ZR 245/10)


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